ประเด็นสำคัญ
- สต็อกบ้านทั่วประเทศจ่อทะลุ 610,000 หน่วย สิ้นปี 2569 โดยบ้านมือสองเป็นแรงขับหลัก
- อุปทานล้นตลาด ดันอสังหาฯ พลิกสู่ "ตลาดผู้ซื้อ" เต็มตัว
- ผู้ซื้อกุมอำนาจต่อรอง ขณะที่ผู้ประกอบการเร่งแข่งราคาและโปรโมชัน ระบายสต็อก
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2569 เผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดชัดเจนขึ้น จากจำนวนบ้านใหม่และบ้านมือสองรอขายที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวช้า ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมสูงกว่าค่าเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 2 เท่า ตลาดจึงเปลี่ยนสู่ภาวะ "ผู้ซื้อเป็นฝ่ายเลือก" ผู้บริโภคมีอำนาจต่อรองมากขึ้น ส่วนผู้ประกอบการต้องแข่งขันด้านราคาและโปรโมชันท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง
ข้อมูลศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า ไตรมาสแรกปี 2569 ที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศเพิ่มเป็น 590,000 หน่วย หรือเติบโต 7% จากปีก่อน โดยแรงขับหลักมาจากบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นเป็น 240,000 หน่วย หรือ 34% ขณะที่สต็อกบ้านใหม่ลดลงเหลือ 350,000 หน่วยจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ ทั้งนี้ กว่า 52% ของสต็อกทั้งหมดกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่จังหวัดเศรษฐกิจสำคัญเริ่มเผชิญปัญหาอุปทานส่วนเกินเช่นกัน
Source: Pixabay
แม้สต็อกส่วนใหญ่ยังเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ตลาดระดับบนเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว โดยที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 48% แตะ 46,000 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นบ้านมือสอง สะท้อนว่าตลาดบ้านหรูเริ่มมีอุปทานสะสมมากขึ้น และการแข่งขันในกลุ่มนี้มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองของภาครัฐช่วยกระตุ้นการซื้อได้บางส่วน แต่ยังไม่เพียงพอที่จะพลิกทิศทางตลาด เนื่องจากกำลังซื้อที่อ่อนแรงและภาระหนี้ครัวเรือนยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ช่วง 4 เดือนแรกจะเติบโตดี แต่ทั้งปีคาดว่าจะขยายตัวเพียง 2.1% ขณะที่สต็อกที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มเป็นกว่า 610,000 หน่วยภายในสิ้นปี
ท่ามกลางบ้านรอขายที่เพิ่มขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนจากยุคเร่งเปิดโครงการใหม่ไปสู่ยุคเร่งบริหารและระบายสต็อก ความสามารถในการรักษาสภาพคล่อง ควบคุมต้นทุน และพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการในระยะต่อไป
Credit: Busakorn P./Bangkokbiznews/09-07-26
