ตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2568 เปรียบเหมือนเรือที่ฝ่าคลื่นแรงมาตลอดปี ก่อนเห็นแสงปลายอุโมงค์ในไตรมาส 4 หลังมาตรการเร่งด่วนของรัฐ ทั้งลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และผ่อนคลาย LTV จุดแรงซื้อให้กลับมาแบบไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) การโอนกรรมสิทธิ์ขยับทันที สะท้อนจังหวะ “ตั้งลำ” ของตลาด
ไตรมาส 4/2568 โอนทั่วประเทศ 89,198 หน่วย เพิ่ม 5.7% มูลค่า 247,145 ล้านบาท เพิ่ม 9.3% สินเชื่อปล่อยใหม่แตะ 148,748 ล้านบาท เพิ่ม 1.3% สัญญาณชัดว่าตลาดผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แม้ทั้งปี 2568 ยอดโอนรวม 316,214 หน่วย ลด 9.1% มูลค่า 864,913 ล้านบาท ลด 11.8% ภาพรวมยังหดตัว แต่ปลายปีคือจุดเปลี่ยนสำคัญ
บ้านมือสอง “ขึ้นแท่น” โครงสร้างตลาดพลิกเกม
ไฮไลต์ไม่ใช่แค่การฟื้น แต่คือ “สมดุลใหม่” ที่บ้านมือสองกลายเป็นพระเอก ไตรมาส 4 บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 38% ขณะที่บ้านมือสองพุ่งเป็น 62% ทั้งปีบ้านใหม่หดแรงกว่า (-13.9%) ส่วนบ้านมือสองลดเพียง -6.2% สะท้อนผู้ซื้อโฟกัสความคุ้มค่าและราคาจับต้องได้ ท่ามกลางกำลังซื้อเปราะบางและหนี้ครัวเรือนสูง ตลาดกำลังขยับจากเกมปริมาณ สู่เกมคุณภาพและความคุ้มทุน
ต่างชาติยังพยุงคอนโดฯ แต่ตั๋วเฉลี่ยถูกลง
ดีมานด์ต่างชาติยังเป็นแรงประคอง ไตรมาส 4 โอนห้องชุดให้ต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่ม 9.3% ทั้งปีอยู่ที่ 14,899 หน่วย เพิ่ม 2.2% แม้มูลค่ารวมลด 10.7% เหลือ 60,921 ล้านบาท สะท้อนราคาต่อหน่วยเฉลี่ยปรับลง ผู้ซื้อจีนยังครองสัดส่วนหลัก ขณะที่รัสเซียและไต้หวันโตเด่น ภาพรวมชี้ว่าตลาดคอนโดกำลังเลื่อนฐานสู่ระดับราคากลาง เพื่อรักษาแรงดูดในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
ปี 2569 จังหวะแห่งการทรงตัวและรีบาลานซ์
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินปี 2569 โอนทั่วประเทศราว 314,593 หน่วย ลดเล็กน้อย 0.5% มูลค่า 858,453 ล้านบาท ลด 0.7% สินเชื่อใหม่ใกล้เคียง 5.39 แสนล้านบาท ภายใต้จีดีพีโต 1.5-2.5% และดอกเบี้ยขาลง ปีหน้าจึงไม่ใช่ปีพุ่งแรง แต่เป็นปี “รีบาลานซ์” ที่อุปสงค์ อุปทาน และสินเชื่อค่อยๆ เข้าที่เข้าทาง
รอบร้อนแรง สู่ยุคยั่งยืน
ปี 2568 ปิดฉากด้วยภาพหดตัว แต่เปิดประตูสู่สมดุลใหม่ บ้านมือสองเด่น ต่างชาติยังหนุนคอนโด ขณะที่ปี 2569 จะเป็นช่วงตั้งฐานมากกว่าทะยานขึ้น คำถามไม่ใช่ตลาดจะโตแค่ไหน แต่คือใครจะปรับเกมทัน เพราะยุคถัดไปของอสังหาฯ ไทย อาจไม่ใช่ยุคแห่งความร้อนแรง หากเป็นยุคที่ “เสถียรภาพและความยั่งยืน” คือคำตอบ
Credit: Busakorn P/bangkokbiznews/26-02-26
