กระแสทำงานนอกสถานที่และไฮบริดที่กลายเป็น “จุดเปลี่ยน” สำคัญ เขย่าตลาดออฟฟิศให้เช่าเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายเต็มรูปแบบ ซัพพลายเก่ายังเหลือว่าง ขณะที่โครงการใหม่ทยอยเปิดไม่หยุด สวนทางดีมานด์ที่ฟื้นตัวช้า ทำให้สมดุลตลาดเริ่มเอนเอียงอย่างชัดเจน
“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ในรอบ 5 ปี มีสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดถึง 1.48 ล้านตร.ม. จาก 45 อาคาร มูลค่ารวมกว่า 2.4 แสนล้านบาท โดย 43.1% กระจุกในย่าน CBD สะท้อนความเชื่อมั่นทำเลศักยภาพ แต่การดูดซับทำได้เพียงราว 8 แสนตร.ม. หรือประมาณครึ่งหนึ่งของซัพพลายใหม่ ตอกย้ำภาวะไม่สมดุลที่กดดันตลาด
ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ดันอัตราว่างพุ่ง โดยเฉพาะเกรดเอที่ต้องใช้เวลาสร้างการรับรู้และฐานผู้เช่า ภายใต้เศรษฐกิจฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป องค์กรหันคุมต้นทุน ปรับขนาดพื้นที่ และทบทวนรูปแบบทำงาน ส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องเร่งเกมรุก ทั้งลดค่าเช่า เสนอสิทธิประโยชน์ เพิ่มความยืดหยุ่นสัญญา เพื่อรักษาและดึงผู้เช่าใหม่ ขณะเดียวกันก็เป็นจังหวะทองของผู้เช่าที่เข้าถึงทำเลดีในต้นทุนเหมาะสม
Source: Pixabay
ปี 2568 ตลาดมีซัพพลายใหม่ 218,312 ตร.ม. และยังมีเกรดเอเปิดเพิ่มในย่านพระราม 9 อีก 38,000 ตร.ม. ช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าซัพพลายใหม่ทะลุ 5 แสนตร.ม. โดยเฉพาะปี 2569 อาจมากกว่า 240,000 ตร.ม. จากโครงการเลื่อนเปิดตัว ขณะที่สิ้นปี 2568 พื้นที่ถูกใช้กว่า 9 ล้านตร.ม. อัตราเช่า 86.2% ดีมานด์ใหม่ 174,520 ตร.ม. แม้ชะลอลง แต่ทำเลลุมพินี–พระราม 4 ยังปิดดีลได้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้เช่าต่างชาติ กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค โคเวิร์กกิ้งสเปซ และธุรกิจการตลาดออนไลน์
สำหรับปี 2569 ดีมานด์ใหม่คาดเหลือราว 160,000 ตร.ม. ต่ำกว่าซัพพลายที่อาจเกิน 243,000 ตร.ม. การแข่งขันจึงยังร้อนแรง ผู้เช่ารายใหญ่มีอำนาจต่อรองสูงขึ้น ขณะที่เจ้าของอาคารต้องเร่งอัปเกรดคุณภาพและประสบการณ์ใช้งาน ควบคู่กลยุทธ์ราคา เพื่อประคองผ่านจุดต่ำสุด โดยประเมินว่าตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯจะค่อย ๆ ฟื้นตัวอีกครั้งหลังปี 2571
Credit: Prachachat/16-2-26
